Financiamento de Imóvel SAC: Por Que a Parcela Diminui
Resposta rápida: no SAC (Sistema de Amortização Constante), o valor que abate a dívida é sempre o mesmo todo mês, enquanto os juros — calculados sobre o saldo devedor — diminuem conforme a dívida cai. Como a parcela é amortização + juros, e os juros vão encolhendo, a parcela total diminui mês a mês.
É o oposto do que muita gente espera intuitivamente: em vez de uma parcela fixa, o SAC entrega parcelas decrescentes, mais pesadas no início e mais leves no fim.
🏠 Simule seu financiamento pelo SAC Use o Simulador de Financiamento de Imóvel (SAC) gratuito.Como funciona a amortização constante
No SAC, a amortização (a parte da parcela que reduz efetivamente a dívida) é calculada dividindo o valor financiado pelo número de parcelas, e esse valor permanece igual em todos os meses. Os juros, por outro lado, incidem sobre o saldo devedor daquele mês — que vai encolhendo a cada parcela paga, já que a amortização constante reduz a dívida de forma previsível.
Por que a primeira parcela é a mais pesada
No primeiro mês, o saldo devedor é o valor total financiado — o maior possível — então os juros sobre ele também são os maiores do financiamento. Somados à amortização constante, isso torna a primeira parcela do SAC a mais alta de todo o contrato, o que exige uma renda inicial maior para se qualificar, comparado a um sistema com parcelas mais estáveis desde o início.
Quem se beneficia mais do formato decrescente
O SAC tende a favorecer quem espera manter ou reduzir seus gastos ao longo do tempo, ou que prefere pagar mais no início enquanto a renda ainda está alta, aliviando o comprometimento financeiro nos anos finais do contrato — por exemplo, para coincidir com uma aposentadoria ou uma fase de renda menor esperada no futuro.
Impacto no total de juros pagos
Como o saldo devedor cai mais rápido no SAC (a amortização entra em maior proporção desde o início, comparado à Price), o total de juros pagos ao longo de todo o financiamento tende a ser menor no SAC do que num financiamento equivalente pela Tabela Price — uma das vantagens financeiras do sistema, em troca de uma parcela inicial mais alta.
Perguntas frequentes
Por que a parcela do SAC diminui?
Porque a amortização é fixa, mas os juros caem conforme o saldo devedor diminui.
A primeira parcela é sempre maior que na Price?
Sim, no mesmo financiamento, a primeira parcela do SAC costuma ser maior.